十三届全国人大三次会议在人民大会堂举行闭幕会。会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这部法律自2021年1月1日起实施。

这部法典涵盖了日常生活的诸多方面，有些是沿袭原单行法如婚姻法、侵权责任法、合同法汇编而成，更有部分是新增而成，其中物权法篇关于居住权成为了这次民法典新增亮点之一。

居住权是什么？

居住权，是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。

设立居住权首先需要房屋所有权人与居住权人书面约定居住的条件、要求和期限，而后到登记机构申请居住权登记。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权人的身份没有限制，可以是父母配偶也可以是子女、甚至还可以是保姆，且原则上居住权应该无偿设立。

附：民法典草案关于居住权的规定第十四章 居住权第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期间；

（五）解决争议的方法。第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权有什么用？

1、“老人子女与保姆争房”有解决方法

我们经常会看到这样的案例，一个老人被保姆照顾了很久的时间，老人希望自己去世后，保姆还可以继续住在自己的房子里。但是老人的子女对此可能会有意见，所以一旦老人去世，就会把保姆赶出家门 ，或者对簿公堂。

有了居住权的规定后，老人去登记机构为保姆登记居住权，或者以遗嘱的方式为保姆设立了居住权。这样，在老人过世之后，老人的子女可以依法继承老人留下的房子，但是不能赶走保姆。

这个居住权要等期限到了或者居住权人死亡，才可以去办理注销登记。

2、“以房养老”，卖了所有权，保留居住权

有一个老人，独自一个人生活，退休金不高，每月都要负担比较高额的医药费，生活有点拮据。如果老人家拥有房产，那么居住权的出现，就会帮他解决养老问题。

假设这位老人的房产价值500万，那么他就可以把房子卖300万，同时跟对方约定，保留居住权，依法进行“居住权登记”。即便这套房子再次进行交易之后，新的产权人依然要保障老人的居住权。

这样，居住权制度的设立就为老年人以房养老提供法律保障。老人既可以保证自己有地方住，同时又可以把房子“提前变现”，用来用老、治病、改善生活。

以后买二手房得查询居住权情况

以上，我们可以看出，设立了居住权的房屋，它的自由处置受到限制，因此在房屋交易过程中尤需注意。

登记完成后居住权设立之后，居住权人根据合同约定对该住宅享有占有权和使用权，能在约定的时间内一直住在里面。

虽然，房屋的收益权和处分权仍然属于房屋所有权人，但即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定期限内继续居住。

所以，设立了居住权的房子就几乎没有价值了。

你想想，有这样一套房子，即使你买了，已经完成过户手续，但是，

你不能自己住进去！

不能把别人赶走！

不能出租！

这样的房子有人会买吗？

总而言之，一旦房屋设置了居住权，房东虽然可以卖房子，也可以抵押房屋，不需要经过居住权人同意。但是你一旦买了这个房子，就是踩到了巨坑，因为你的房子就要给别人免费居住很长一段时间，直到居住权被取消房子才能恢复价值。

已经抵押的房子，还能不能登记他人居住权？

登记他人居住权的房子，能不能照常抵押？

中国社科院民法典编纂工作组秘书长谢鸿飞表示，依据物权法，保护谁取决于权利成立的时间先后。

若先有登记居住权，再抵押房屋，是可行的。但存在这样的问题：如果抵押人还不起银行欠债，此时银行在收回房子时，同样得考虑居住权人的权利，因此银行在面对此类房产时可能会谨慎为之。

若先有抵押，再登记居住权，那居住权人的权利则低于抵押人的权利。

因此，买家一定一定要注意，以后买卖二手房时，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应该要去房管局重点查询房屋是否登记了居住权。