孝感市住宅小区物业管理条例明确的热点问题

（一）关于业主代表大会。现在很多住宅小区面积较大，涉及住户较多，有的小区业主多达几千户，组织召开业主大会表决相关事项较为困难。为此，条例规定，业主户数超过三百户的住宅小区，可以以栋、单元或者楼层为单位推选业主代表，成立业主代表大会，业主代表大会的职责由业主大会决定。

（二）关于物业管理委员会。对不具备成立业主大会条件，具备成立业主大会条件但未成立，或者业主委员会不履行职责达一年以上的住宅小区，条例借鉴外地的做法，规定可以由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会。同时还规定，物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。

（三）关于物业服务收费。物业服务收费是小区业主与物业服务企业产生矛盾的焦点。一方面，随着人力成本提高，物业服务费客观存在调整需要；另一方面，业主对上调物业服务费抵触较大，致使合理的调价无法实现。由于现在物业服务收费的政府指导价放开后，市场化的议价、定价、调价机制尚未有效形成，双方矛盾日渐突出。依照省物业服务收费管理办法的规定，除前期物业服务收费实行政府定价管理外，其他物业服务收费标准只能由业主委员会与物业服务企业在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，通过物业服务合同进行约定。据此，条例对制定和调整物业服务收费标准应当履行的程序予以明确。

（四）关于公共收益管理。目前，由于住宅小区业主自治组织缺失，公共收益多为物业服务企业收取、保管甚至侵占，存在公共收益管理责任主体不明确、收益使用用途不规范、收支情况不公开透明等问题，导致矛盾纠纷较多，各方反应强烈。据此，条例规定：一是利用物业共有部分进行经营的，所得收益属于全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。二是物业服务企业代为收取、保管前款经营收益，可以按照合同约定提取劳务费。三是物业共有部分的经营收益及其使用情况，应当每半年公布一次。

（五）关于老旧住宅小区的物业改造和物业管理。我市老旧住宅小区配套设施设备不健全，是物业管理工作的一大难点。为此，条例对老旧住宅小区的物业改造和物业管理作出了相关规定。一是明确县级以上人民政府应当制定老旧住宅小区物业改造规划和年度实施计划。二是明确老旧住宅小区实施物业管理的相关规定。三是明确县级以上人民政府应当对老旧住宅小区物业改造和物业管理相关费用给予适当补贴。