关于印发《湖北省住房租赁合同示范文本》的通知鄂建文〔2018〕51号各市、州、直管市、林区房管局（住建委）、工商行政管理局：为进一步规范住房租赁行为，保障租赁当事人的合法权益，鼓励租赁消费，规范有序发展住房租赁市场，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定和《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《湖北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鄂政办发〔2017〕18号）文件精神，结合本省实际情况，省住房城乡建设厅、省工商行政管理局制定了《湖北省住房租赁合同示范文本》。现印发给你们，请结合以下意见认真组织实施。一、《湖北省住房租赁合同示范文本》供住房租赁当事人订立合同时参照使用。自2018年10月1日起，各住房租赁企业、房地产中介机构在开展住房租赁业务时应当提供本示范文本，供当事人阅读。本示范文本的电子版内容可从省住房城乡建设厅和省工商行政管理局门户网站下载。二、请各地加大宣传和推广力度,积极倡导住房租赁当事人使用本示范文本，并加快推动住房租赁合同网上签约工作。在执行过程中发现的问题和有关建议，请及时与省住房城乡建设厅和省工商行政管理局联系。附件：湖北省住房租赁合同示范文本湖北省住房和城乡建设厅湖北省工商行政管理局2018年9月20日
孝感市住宅小区物业管理条例明确的热点问题（一）关于业主代表大会。现在很多住宅小区面积较大，涉及住户较多，有的小区业主多达几千户，组织召开业主大会表决相关事项较为困难。为此，条例规定，业主户数超过三百户的住宅小区，可以以栋、单元或者楼层为单位推选业主代表，成立业主代表大会，业主代表大会的职责由业主大会决定。（二）关于物业管理委员会。对不具备成立业主大会条件，具备成立业主大会条件但未成立，或者业主委员会不履行职责达一年以上的住宅小区，条例借鉴外地的做法，规定可以由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会。同时还规定，物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。（三）关于物业服务收费。物业服务收费是小区业主与物业服务企业产生矛盾的焦点。一方面，随着人力成本提高，物业服务费客观存在调整需要；另一方面，业主对上调物业服务费抵触较大，致使合理的调价无法实现。由于现在物业服务收费的政府指导价放开后，市场化的议价、定价、调价机制尚未有效形成，双方矛盾日渐突出。依照省物业服务收费管理办法的规定，除前期物业服务收费实行政府定价管理外，其他物业服务收费标准只能由业主委员会与物业服务企业在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，通过物业服务合同进行约定。据此，条例对制定和调整物业服务收费标准应当履行的程序予以明确。（四）关于公共收益管理。目前，由于住宅小区业主自治组织缺失，公共收益多为物业服务企业收取、保管甚至侵占，存在公共收益管理责任主体不明确、收益使用用途不规范、收支情况不公开透明等问题，导致矛盾纠纷较多，各方反应强烈。据此，条例规定：一是利用物业共有部分进行经营的，所得收益属于全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。二是物业服务企业代为收取、保管前款经营收益，可以按照合同约定提取劳务费。三是物业共有部分的经营收益及其使用情况，应当每半年公布一次。（五）关于老旧住宅小区的物业改造和物业管理。我市老旧住宅小区配套设施设备不健全，是物业管理工作的一大难点。为此，条例对老旧住宅小区的物业改造和物业管理作出了相关规定。一是明确县级以上人民政府应当制定老旧住宅小区物业改造规划和年度实施计划。二是明确老旧住宅小区实施物业管理的相关规定。三是明确县级以上人民政府应当对老旧住宅小区物业改造和物业管理相关费用给予适当补贴。
孝感市住宅小区物业管理条例主要内容（一）关于业主大会及业主委员会。一是明确住宅小区召开首次业主大会会议，成立业主大会的条件、程序及其议事方式。二是明确业主委员会的产生、组成及其履职、换届等相关规定。三是对尚未成立业主大会的住宅小区，规定可以组建物业管理委员会，由其代行业主委员会的职责。（二）关于新建物业与前期物业管理。一是对建设单位选聘前期物业服务企业、签订前期物业服务合同、实施前期物业管理行为作出规范。二是明确新建住宅小区的公共配套设施设备应当具备的条件。三是明确建设单位应当与前期物业服务企业进行物业承接查验、签订承接查验协议等相关规定。（三）关于物业服务及其监督管理。一是明确建立全市统一的物业服务招投标平台。二是建立物业服务收费信息公开公示制度，明确制定和调整物业费收取标准应当履行的程序。三是明确专业经营单位的收费责任，要求做到“一户一表”计量终端收费。四是加强物业服务行业信用信息平台建设，建立物业服务企业信用档案，定期向社会公布信用评价结果。（四）关于小区车位、车库的使用管理。一是规定住宅小区内规划配建的车位、车库应当优先满足业主的停车需要。二是规定建设单位应当在销售房屋时公布住宅小区内规划配建的车位、车库及租售方案。三是规定占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定。（五）关于住宅专项维修资金的使用管理。一是明确维修资金的管理主体、使用原则。二是规定申请使用维修资金可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决、集合表决等多种表决方式。三是规定发生紧急情况需要立即维修时，可以先行采取应急措施，再行使用维修资金的报告和核准手续。
目前孝感不能办理商业性个人住房按揭贷款转个人住房公积金贷款业务（2019年11月）。只能提取申请人及配偶公积金偿还孝感市、武汉市内的首套或第二套自住住房商业贷款，在贷款正常偿还12个月以后办理。所购房屋是第三套及以上或第三次及以上购房提取均不予办理。1、正常缴存职工符合公积金贷款条件，缴存职工及配偶武汉购买期房或现房、二手房的，自从开具购房增值税发票之日起一年内或自开具契税完税凭证之日起一年以内，可以申请住房公积金贷款。如您属武汉户籍，可以直接向武汉住房公积金中心申请。2、贷款额度根据家庭还贷能力和帐户余额两种计算方法同时使用、同步计算，中心按最低值确定可贷额度。请您持本人身份证和购房材料到营业部问询。 具体额度以营业部审批为准。
问题一：公积金在孝昌缴存，之前没有使用过公积金贷款，在孝昌有一套住房，再在武汉买期房办理公积金贷款相关问题咨询：一是关于额度的问题：是否是根据孝昌房产评估额度的70％核定，最高额度不超过50万？还有必须要首付四成吗？二是关于办理公积金贷款有没有其他的限制条件？担心在武汉的手续办完了，回来办不了，除了征信、收入等问题 三是利率按照首套还是二套的利率算？答：您好！1、缴存职工本人或配偶第一次申请使用住房公积金贷款在孝感市内购买新建商品房的，贷款最高额度可为50万元，其他情形最高额度为40万元。2、所购住房属于第二套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款最低首付比例40%，可贷款额度不能超过所购所购房屋总价款的60%。且不能超过抵押房产价值的70%。贷款额度以孝昌办事处审批为准。3、如您武汉购买的期房已办理商业性个人住房按揭贷款，则不能再申请住房公积金贷款。4、缴存职工本人及配偶在武汉市购买自住住房，应出具户籍地、公积金缴存地、购房地及贷款地的家庭房屋套数证明。第二套住房申请公积金贷款的利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。问题二：没有买过公积金，但是现在有买房需求，想问一下可以补缴公积金吗？答：您好！个人缴存住房公积金需所在单位办理缴存登记。问题三：第一套期房是纯商业贷款，第二套期房父母能为孩子申请公积金贷款吗？答：您好！缴存职工及配偶在其子女购买首套住房时，才可申请家庭代际互助，代际互助可以贷款和提取。办理贷款时借款人应出具户籍地、公积金缴存地、贷款地的家庭房屋套数证明。购房人应出具户籍地、购房地的家庭房屋套数证明。问题四：我之前用公积金购房提取一次，之后提取几次还房贷，请问我购第二套房还可以提取公积金购房吗？答：第二次购房提取的，需要不动产中心出具的申请人家庭《不动产登记情况查询证明》（家庭房屋套数证明）。所购房屋是第三套及以上或第三次及以上购房提取均不予办理。问题五：本人外省人，孝感三江工作,想在孝感买房子，但是本人名下在其他城市（非孝感辖区）有一套商贷房，目前想用公积金在孝感买房子，请问算首套吗？答：您好！缴存职工本人及配偶在孝感市、武汉市购买自住住房，应出具户籍地、公积金缴存地、购房地及贷款地的家庭房屋套数证明。问题六：本人名下用商业贷款购买的房子卖掉后名下无房，公积金也没有使用过，再用公积金重新买房是按首套房算吗？答：您好！家庭房屋套数以不动产中心出具的申请人家庭《不动产登记情况查询证明》为准。
本人在北京上班四年缴纳的公积金，2018年回孝感上班，请问怎么可以转回孝感，或者是提取出来？答：职工向转入地中心提出异地转移接续申请，应提供以下材料：以下均需提供原件查验，受理后留相应原件或复印件存档1.职工身份证件；2.《住房公积金异地转移接续申请表》两份。提取事项请咨询缴存地公积金中心。我是福建的公积金，连续缴存时间有5年，余额大概有5万，户口是在孝感，这样在孝感买首套房，公积金大概能贷款多少？具体怎么算！答：1、根据《孝感住房公积金管理中心住房公积金贷款额度计算核定办法》，外地缴存职工在本地购房的放大倍数暂为5倍。2、贷款额度根据家庭还贷能力和帐户余额两种计算方法同时使用、同步计算，中心按最低值确定可贷额度。您可持本人身份证和购房材料到营业部进一步问询可贷额度。 具体额度以营业部审批为准。外省的住房公积金想要转回孝感，需要哪些手续答：职工向转入地中心提出异地转移接续申请，应提供以下材料：1.职工身份证件；2.《住房公积金异地转移接续申请表》两份。办理流程：职工向转入地中心提出异地转移接续申请→营业部柜台办结。我在武汉市连续缴纳5年公积金，最近在汉川市买房，是否能使用武汉的公积金贷款或组合贷款？贷款额度是多少？1、具有孝感市户籍，在孝感市外自开户之日起连续正常足额缴存公积金6个月及以上的,贷款前停缴住房公积金连续不超过六个月的职工，在孝感市内购房时可申请异地住房公积金贷款。2、外地缴存职工在本地购房的放大倍数暂为5倍。贷款额度根据家庭还贷能力和帐户余额两种计算方法同时使用、同步计算，中心按最低值确定可贷额度。您可持本人身份证和购房材料到营业部进一步问询可贷额度。 具体额度以营业部审批为准。
本人户口是孝感本地，在武汉缴纳公积金，目前余额有8万，如果在孝感买新房，最高额度是多少？答：您好！1、缴存职工本人或配偶第一次申请使用住房公积金贷款在孝感市内购买新建商品房的，贷款最高额度可为50万元，其他情形最高额度为40万元。2、外地缴存职工在本地购房的放大倍数暂为5倍。3、贷款额度根据家庭还贷能力和帐户余额两种计算方法同时使用、同步计算，中心按最低值确定可贷额度。 具体额度以营业部审批为准。我工作生活在汉川市，公积金余额约4万，缴存年限8年。准备去武汉买房，需要贷款约80万。可以使用公积金贷款吗？贷款额度是怎么样计算的？1、正常缴存职工符合公积金贷款条件，缴存职工及配偶武汉购买期房或现房、二手房的，自从开具购房增值税发票之日起一年内或自开具契税完税凭证之日起一年以内，可以申请住房公积金贷款。如您属武汉户籍，可以直接向武汉住房公积金中心申请。2、贷款额度根据家庭还贷能力和帐户余额两种计算方法同时使用、同步计算，中心按最低值确定可贷额度。请您持本人身份证和购房材料到营业部问询。 具体额度以营业部审批为准。
孝感买房贷款过的人都知道，银行放款有快有慢，有的半个月内银行就放款了，有的银行放款要拖一两年，更有甚者会被银行拒贷。孝感贷款买房审核好通过吗?银行放款看什么呢？房乐士小编给大家简单介绍一下：孝感贷款买房审核主要看六个方面：收入证明，征信报告，婚姻状况，年龄职业，负债情况及房屋房龄。1、收入证明收入证明体现了借款人的还款能力，因此借款人的收入和流水是银行审查的重要项目，一般来说，银行对还款能力的要求是月供金额≦月收入÷2，如果借款人正在偿还其他贷款，则要求月收入≥（现有贷款+房贷月供）X2。2.征信报告征信报告是借款人个人信用的体现，征信良好说明借款人贷款、还款习惯好，以后按时还房贷的可能性更高，因此借款人在申请购房贷款时，银行会对借款人的征信情况进行调查。如果最近两年内存在连续三次或逾期6次还款记录，则可能会被拒贷3.婚姻状况已婚人士要比单身人士稳定一些，对于已婚人士来说，如果夫妻双方共同申请贷款。会提高审批通过的几率，也容易获得更高的额度。不过是夫妻共同申请的话，银行也会考察其配偶的征信。所以建议申请前，应先关注自身和配偶的征信情况，可通过网上查询或前往当地征信部分查询征信报告。房贷面签的时候要求夫妻双方到场，并要提供结婚证，户口本原件，如果是离婚人士则要提供离婚证。4.年龄，职业借款人的年龄职业从侧面反映出其还款能力和稳定性。银行审批贷款时要求年龄为18-65周岁，其中25-40周岁是比较受欢迎的群体，而借款人职业方面，像公务员，事业单位，500强企业员工等工作收入稳定的人群，则被银行归类为优质客户，更容易受到青睐5.负债情况如果借款人还有其他的贷款未还清，或信用卡欠款较多，银行就会质疑申请人的还款能力，银行也有可能会拒贷6.房屋房龄买二手房的话，银行会考察贷款房屋的房龄，通常是20到25年，房龄大的可能会被降低贷款额度或直接拒贷，所以房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高些
1、契税(买方支付)根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。2、营业税(买方支付)此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的，免征营业税，具体如下：房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%；房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。3、个税(卖方支付)核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。4、印花税(买卖双方各0.05%)印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。5、土地增值税：个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。6、登记费其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。7、房地产交易手续费新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。8、佣金成交价*3%，交易双方各付一半。9、贴花：5元/套如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：10、评估费评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。11、抵押登记费个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元12、委托公证费如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。如果需要赎楼，还会产生如下费用：13、赎楼担保费费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月，最低收费2000元。14、赎楼罚息不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取15、赎楼短期借款利息一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×116、买卖合同公证费由公证机关向涉外方收取，征收标准：过户价×0.003%(过户价<50万)过户价×0.0025+250(50万<过户价≤500万)过户价×0.002+2750(500万<过户价≤1000万)17、抵押合同公证费买方涉外并需要贷款时，由公证处向涉外方收取的服务费。
自从事房地产行业以来，小编发现孝感人买房后退房的事不少，退房纠纷众多，更有甚者，会发生肢体冲突。退房发生的原因千奇百怪，有购房者买完房后悔的，有开发商不守信用的，有沟通失.的.....那么在哪些情况下，我们有权要求开发商退房呢？房屋面积出现偏差在验房时发现开发商交付的房子的房屋建筑面积或套内面积与合同约定的面积误差 值超过3％，根据法律规定，购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。延期交房超过合同约定时间仍未能交付新房（详细信息），购房人催告后仍未在合理期限内交房，则购房人就有权解除买房合同，并要求开发商赔偿。擅自更改房屋规划设计当发现开发商变更房屋结构、房屋的用途等行为，而未告知购房者，则购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。房屋的主体质量不合格若出卖人交付的房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同，例如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无法正常居住使用的，购房人就有权解除房屋买卖合同并可要求开发商赔偿。房产证不能按期办理购房人在购买房屋后，没有在法律规定和合同约定的期限内取得房产证，且期满后超过一年，仍因为开发商或者出卖人的原因没有取得房产证的，购房者有权解除合同。购房者未能办理银行贷款若是不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款的，则买受人是有权解除房屋买卖合同。因此项原因退房，开发商没有过错的不必承担赔偿责任。一房多卖或者房屋已抵押很多开发商都存在一房多卖的现象，例如：购房人签订了买卖合同后，开发商又将此房屋出售给第三人，则购房人就有权利解除合同。另外，购房者如果发现自己的房子又被开发商偷偷抵押给其他银行，这种情况下购房人有权利以此为由而解除房屋买卖合同。开发商没有销售资格一般商品房买卖合同中都会约定，若出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，也可以成为购房者退房的理由。
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